Emlak vergisi , öncelikle arazi ve binalara uygulanan harç. Amerika Birleşik Devletleri de dahil olmak üzere bazı ülkelerde, vergi aynı zamanda iş ve tarım ekipmanlarına ve envanterlere de uygulanmaktadır. Bazen vergi otomobiller, mücevherler ve mobilyalara ve hatta tahviller, ipotekler ve somut servet üzerindeki hak iddialarını veya mülkiyeti temsil eden hisse senetleri gibi maddi olmayan varlıklara kadar uzanır. Ödenecek miktar, bir kişinin veya şirketin toplam net servetine değil, borçlara bakılmaksızın brüt değere bağlıdır.
Normalde emlak vergisi olarak sınıflandırılmayan vergiler, mülk devri (satış, hediye veya ölüm yoluyla), bazı kamu hizmeti veya iyileştirmeler için özel ücretler (Amerika Birleşik Devletleri'ndeki özel değerlendirmeler gibi), belirli tarımsal impost türleri ve tarım arazisinin veya kentsel arazinin varsayılan veya fiili verimine uygulanan gelir vergisi bölümleri.
Farklı ülkelerdeki verginin kapsamı, yasal faktörlere, idari gerçeklere, geleneklere, diğer gelir kaynaklarının mevcudiyetine, hükümetin organizasyonuna (özellikle bu vergiden elde edilen gelirin düşük olabileceği yerel yönetim düzeyinde) bağlı olarak büyük ölçüde değişir. anahtar önemi) ve sağlanan kamu hizmetleri. Mülkün farklı türlere göre sınıflandırılması, mükelleflerin efektif yüklerini değiştirmek için bir temel oluşturmuştur - bazen bazı mülk türlerinin (makineler, ormanlar, madenler, menkul kıymetler, mobilya vb.) Değerinin bir kısmının hariç tutulmasını sağlayarak , bazen vergi oranlarını ayarlayarak.
Vergi mükelleflerinin birbirinden çok az farklılık gösterdiği basit bir ekonomide - örneğin, büyüklük ve gelir açısından benzer hanelerden oluşan bir çiftçi topluluğu - bireysel haneler için değerlendirilen emlak vergisi miktarı, hem hanenin ödeme gücünü hem de kamu hizmetleri şeklinde aldığı faydalar. Bununla birlikte, vergi ve yardımlar arasındaki ilişki, karmaşık bir endüstriyel toplumda bu kadar doğrudan veya belirgin olmayacaktır.
Emlak vergilerinin uygulandığı çoğu ülkede, ürettikleri gelirler ulusal hükümetler yerine yerel veya eyalet tarafından kullanılmaktadır. Amerika Birleşik Devletleri'nde emlak vergisi makbuzları, yerel yönetimler tarafından toplanan gelirin yaklaşık yarısını oluşturmaktadır. Bazı ülkelerde emlak vergisi esas olarak kentsel gayrimenkullere uygulanır ( bkz. Gerçek ve kişisel mülk).
Bazı ülkelerde, vergi değerlendirmeleri genel fiyat seviyesindeki değişiklikleri yansıtmadığında emlak vergisi gelirleri milli gelir artışının gerisinde kalabilir. Değerlendirme ve değerlendirme için bilgisayarlı sistemlerin artan kullanımı, son zamanlarda bu sorunun üstesinden gelinmesine yardımcı olmuştur. Emlak vergilerinin toplanması da maliyetli olabilir; örneğin, Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü'nün (OECD) bir raporu, 21. yüzyılın başlarında emlak vergilerinin Yunanistan'daki tüm vergi gelirlerinin yüzde 0,5'inden daha azına tekabül ettiğini, ancak ülkenin vergi gelirlerinin yüzde 1'inden fazlasını temsil ettiğini gösterdi. vergi idaresi maliyetleri.
Emlak vergisinin gelişimi
Mülkün vergilendirilmesindeki en zor sorunlardan biri, makul bir değerlendirme esası belirlemektir. Ekonomik yaşamın karmaşıklığı arttıkça sorun daha da zorlaştı. Antik dünyanın, Orta Çağ Avrupa'sının bazı bölümlerinin ve Amerikan kolonilerinin vergileri, başlangıçta değerden ziyade alana dayalı arazi vergileriydi. Sonunda, mülkün brüt çıktısı (örneğin, yıllık gelir) vergilendirmenin temeli olarak hizmet vermeye başladı. Daha sonraki bir aşamada, artık mülk sahibinin "ödeme gücü" olarak adlandırılabilecek bir ölçüyü bulmak için girişimlerde bulunuldu; bu, çiftlik evleri, hayvanlar ve aletler gibi diğer zenginlik ve kişisel mülkiyet biçimlerinin de dahil edildiği anlamına gelir. değerlendirme. Bu tür mülkü vergilendirme için etkin bir şekilde belirlemek her zaman zor olmuştur,ve maddi olmayan servet biçimlerinin vergilendirilmesi daha da zorlaştı, özellikle de maddi olmayan mülkler vergi denetçilerinden bu kadar kolay gizlendiğinden.
Kuzey Amerika'da erken dönem New England kolonileri, hem gerçek hem de kişisel olan tüm "görünür mülklere" ulaşmaya çalışan vergiler geliştirdiler. Tüm mülkiyete uygulanan bu "genel emlak vergisi" 1800 yılına kadar bazı ABD eyaletlerinin kanun defterlerindeydi. Aslında, sömürge döneminde güney ve orta koloniler emlak vergisinden nispeten az yararlanmıştı, ancak 19. yüzyılın ortalarında emlak vergileri tüm eyaletler için başlıca gelir kaynağı haline gelmişti. Genel emlak vergisinin tabanı, maddi olmayan serveti içerecek şekilde tanımlandı. İpoteklerin ve diğer maddi olmayan varlıkların değeri büyük ölçüde gayrimenkul ve maddi kişisel mülkiyetteki haklardan oluştuğundan, sonuç çifte vergilendirmeydi. Çifte yük adaletsiz göründüğü ve gizleme kolay olduğu için,Gayri maddi varlıklar üzerindeki “emlak” vergisinin uygulanması sorunlu hale geldi. Bu, tüm mülkler üzerindeki genel verginin dağılmasına yol açtı. Bugün tek başına gayrimenkul, ABD emlak vergisi tabanının büyük bir kısmını oluşturmaktadır.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki emlak vergisi, yerel yönetimler için başlıca gelir kaynağıdır. Eyalet hükümetleri bir zamanlar vergiyi önemli bir gelir kaynağı olarak kullanıyordu, ancak artık çok az eyalet gelirlerinin küçük bir yüzdesini bu kaynaktan alıyor. Bununla birlikte birçok eyalet hükümeti, demiryollarının ve diğer hizmetlerin işletme mülkiyetinin bir kısmını veya tamamını değerlendirir. Bazı yetkililer, kısmen devletlerin vergiyi yerel yönetimler arasındaki vergilendirme kapasitesindeki eşitsizlikleri –özellikle devlet okulları için finansmanla- ortadan kaldırmak için daha verimli ve kısmen idare edeceğine inandıkları için, devletin mülkiyet vergisini devralmasını tercih ediyorlar.
Yönetim
Yönetimin çeşitli aşamalarının sorumluluğu neredeyse tamamen hükümet yetkililerine aittir. İdare, vergilendirilecek mülkün keşfedilmesi veya tanımlanması, değerlemesi, uygun vergi oranının uygulanması ve tahsilatı içerir. Vergi miktarının gelirle ölçüldüğü durumlarda, mülkün sermaye değerinden ziyade geliri belirlenmelidir. Önemli hususlar, özellikle değerleme, gerçeklerden ziyade bir muhakeme meselesidir. Vergi amacıyla değerin belirlenmesi, ücret ödemesi veya perakende satış gibi başka amaçlar için girilen bir işlemin tesadüfi bir sonucu veya otomatik bir yan ürünü değildir. Emlak vergileri bazen bildirilen satış değerlerine dayansa da, vergileri azaltmak için bunlar manipüle edilebilir.
Mülkiyetin çağdaş değerlendirmesine yönelik üç temel yaklaşım kira değeri, sermaye değeri ve piyasa değeridir. Avrupa ülkelerinde, gayrimenkulün değerlendirilmesi genellikle sermaye değerine dayanmaktadır. Geleneksel düşünce, sermaye değerinin, kira değerleri temelinde tahmin edilebileceğidir ve bunlara sermaye kazancı olarak muamele edilir. Bununla birlikte, çoğu Avrupa ülkesi ve Amerika Birleşik Devletleri, mülkü adil piyasa değerine göre değerlendirmeye çalışmaktadır. Çoğu Asya ülkesinde, değerlendirmeyi mülkün yıllık kira değerine dayandırmak uygulama olmuştur. Kira değeri ilkesine göre vergi, mülkün normal piyasa koşullarında üretmesi beklenen ortalama brüt kira gelirine dayanmaktadır. Bazı Asya ülkeleri daha az karmaşık ama muhtemelen daha az adil bir yaklaşım kullanıyor.Belirli bir arazi ölçüm birimine göre sabit bir miktar toplarlar.
(1) fiziksel anlamda gerçekte neyin var olduğunun (bir arazi parçasının konumu, topografyası ve alanı; binaların boyutu, malzemeleri ve durumu; makinelerin veya envanter kalemlerinin sayısı ve türleri) belirlenmesinde zor idari problemler ortaya çıkar. ) ve (2) mülkün değeri. Mülk değerinin etkili bir şekilde belirlenmesi, vasıflı personel, çeşitli türlerdeki bilgilere (mülkün fiziksel özellikleri ve gerçekçi piyasa koşulları dahil) ve çoğunun yerel yönetim düzeyinde sağlanması zor olan uygun tesisler gerektirir.
Emlak vergisinin daha iyi idaresi, daha iyi haritalama ve doğru ve güncel mülk açıklamaları elde etmenin iyileştirilmiş araçları gibi bir dizi değişkene bağlı olacaktır. Durum, değerler hakkında daha fazla veri kaynağı ve değerlemeye yönelik daha karmaşık yaklaşımlar yoluyla da iyileştirilebilir. Değer hesaplamaları basitten karmaşığa değişir. Tek aileli konutlar gibi bazı mülk türleri için, "karşılaştırılabilir" olarak bilinen genel olarak benzer mülklerin satışı, değerleme için iyi bir temel sağlar. Ofis ve apartman binaları gibi diğer mülkler, sağladıkları gelire göre değerlenebilir. Eşsiz ve son derece özel mülkler için,ancak - bir iş operasyonunun ayrılmaz parçaları olan fabrika ve diğer binalar dahil - vergi amaçlı değer, yeniden üretim maliyeti (aynı yapıyı kopyalama maliyeti) eksi amortisman tahminlerine dayanmalıdır. Emlak vergisine de tabi olabilen işletme envanterleri, makine ve teçhizat gibi şirket kayıtlarına göre değerlenebilir.
İyi değerlendirme, özel sektördekine benzer tam zamanlı ücretli çalışan kalıcı profesyonel bir personelin becerilerini gerektirir. Her personel üyesi siyasi baskılardan uzak olmalıdır. Ancak bu tür kadrolar neredeyse yok. Örneğin Amerika Birleşik Devletleri'nde, değerlendiriciler tipik olarak yarı zamanlı görevlilerdi, genellikle seçilmiş, düşük maaşlı ve günümüzde gerekli olarak kabul edilen özel eğitimden sıklıkla yoksundur. Deneyim eksikliği, bazen değerlendirici ya da yerel yönetim tarafından kayırmacılık ve yolsuzluk nedeniyle artmaktadır. Personele, yetki alanındaki tüm mülkler üzerinde makul ölçüde güncel değerlendirmeler yapmaları için kaynaklar nadiren verilir. Yine de, değişimin hızı ve yeni inşaat miktarı o kadar büyük ki, yeni bir değerlendirme döngüsü onları düzeltmeden önce birçok değerlendirmeyi önemli ölçüde geçersiz kılar.Haritaları ve kayıtları güncel tutmak, çoğu hükümetin destekleyeceğinden daha fazla devam eden çalışma çağrısı yapıyor, ancak çağdaş veri işleme teknikleri yükü azaltmaya yardımcı oldu.
Vergi matrahı ve dolayısıyla ödenecek vergi miktarı, bir serbest piyasa testine (satış vergisinde olduğu gibi) veya vergi mükellefinin raporuna (gelir vergisinde olduğu gibi) değil, bir memurun tahminine bağlı olduğundan, vergi mükellefi, değerlendirmenin belirlenmesine katılmak. Belediyeler genellikle nihai hale gelmeden önce değerlendirmeye itiraz etmek için bazı yollar sağlar, ancak bu tür itirazların sonuçları genellikle önemsizdir. Bazı vergi mükellefleri prosedürden habersizdir veya olası tasarrufu temyize götürmeye değecek bir harcamayı düşünmeyebilirler. Temyiz süreci, çoğu ülkede görülen, bir mülkün mevcut piyasa değerinin yalnızca bir kısmıyla değerlendirilmesi şeklindeki yaygın uygulama nedeniyle karmaşıktır - geçerli kanun, değerlendirmenin yüzde 100 olacağını belirtse bile. (Bu piyasa altı değerlemeleri genellikle daha yüksek vergi oranları ile telafi edilir.) Bu durumlarda, çoğu mülk piyasa değerinin altındaki fiyatlarla değerlendirildiğinde, değerlendirmelerinin haksız bir şekilde yüksek olduğundan şikayet eden mülk sahiplerinin galip gelmesi olası değildir.
Vergi oranları
Piyasa altı değerlendirmelerin sıklığı göz önüne alındığında, nominal vergi oranları, mülk sahiplerinin yüklediği vergi yükü konusunda yanıltıcı bir izlenim vermektedir. Eskiden, hükümet işlevleri sınırlı olduğunda ve emlak vergisi yerel gelirin tek kaynağı olduğunda, vergi oranları, tahmini harcama rakamının, değerlendirilen değerlemeye bölünmesiyle belirlenirdi. Harcama 400.000 $ ve yargı alanındaki toplam değerlendirmeler 40.000.000 $ olsaydı, yüzde 1'lik bir oran yeterli olurdu.
Bugün yetkililerin, mevcut vergi oranının korunması ve ardından ek harcamaları finanse etmek için vergi mükelleflerinin daha yüksek vergileri kabul edip etmeyeceklerini yargılamaya çalışmaları daha olasıdır. Belirli bir hizmet için güçlü bir talep ortaya çıktığında ancak yetkililer “genel fon” oranlarını yükseltmemeyi tercih ettiğinde, yasama organı “özel” bir oranı zorunlu kılmak için oy kullanabilir. Örneğin, ABD eyalet hükümetleri daha önce emlak vergisini esas olarak diğer vergilere dayanarak esnek bir unsur olarak kullanıyorlardı. Bunların yetersiz veya fazla olmasına göre, devlet emlak vergisi oranını yükseltir veya düşürür. Pek çok eyalet hala anayasal güce sahip.
Oran sınırlamaları yaygındır, bazen eyalet anayasası tarafından, ancak daha sık olarak kanunla empoze edilir. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki her bir hükümet sınıfı (ilçeler, şehirler, okul bölgeleri) için maksimum bir tavan oranı belirlenecektir. Bazen sınır veya “üst sınır” referandum veya özel yasama eylemi yoluyla değiştirilebilir. Bu tür sınırlamaların hükümet harcamalarının büyümesini etkili bir şekilde sınırlayıp sınırlamadığını yargılamak zordur. Bununla birlikte bunun bir sonucu, bağımsız vergilendirme gücüne sahip özel bölgelerin kurulması, yani vergi sınırlamalarına tabi olmamasıdır.
Emlak vergilendirme teorisi
Emlak vergisi, vergi yansıması kavramını, yani nihai olarak vergiyi doğrudan veya dolaylı olarak ödeyen tarafların tanımlanmasını gösterir. Arazi vergisi, kamu hizmetlerinin faydaları ile mahsup edilmediği ölçüde büyük olasılıkla aktifleştirilecektir (mülkten elde edilecek gelecekteki kârda absorbe edilecektir). Bir alıcının bir mülk parçası için ödeyeceği gerçek miktar, diğer yatırımlardan elde edilen getirilerle ilişkili olarak üretmesi beklenen net gelire bağlıdır. Örneğin, bir arsadan elde edilen net gelirin süresiz olarak yılda 1.200 dolar olması bekleniyorsa ve uzun vadeli varlıklar üzerindeki hakim getiri yüzde 6 ise, o zaman arazi 20.000 dolar değerinde olacaktır. Yılda 300 dolarlık bir vergi konulursa, net getiri 900 dolara ve arazinin değeri 15.000 dolara düşer.Vergi artışının aktifleştirildiği söyleniyor. Gelir getiren arazinin alıcısı için, satın alma anında yürürlükte olan vergi bundan sonra bir yük olmayacaktır, çünkü satın alma fiyatı zaten yıllık emlak vergisinin maliyetini indirmiştir. Arazi fiyatlarının genellikle zaman içinde arttığı göz önüne alındığında, emlak vergisinin arazi fiyatlarını o kadar düşürmediğini ve yükselişini yavaşlattığını söylemek doğru olur. Aynı analiz türü, mevcut konut ve diğer mülklere uygulanan emlak vergilerindeki artışların etkilerini belirlemek için yaygın olarak kullanılmaktadır.Emlak vergisinin arazi fiyatlarını çok fazla düşürmediğini ve yükselişini yavaşlattığını söylemek doğrudur. Aynı analiz türü, mevcut konut ve diğer mülklere uygulanan emlak vergilerindeki artışların etkilerini belirlemek için yaygın olarak kullanılmaktadır.Emlak vergisinin arazi fiyatlarını çok fazla düşürmediğini ve yükselişini yavaşlattığını söylemek doğrudur. Aynı analiz türü, mevcut konut ve diğer mülklere uygulanan emlak vergilerindeki artışların etkilerini belirlemek için yaygın olarak kullanılmaktadır.
Karşılaştırıldığında, yeni inşa edilen evler ve konut dışı binalar üzerindeki vergilerin ve diğer iyileştirmelerin vergi mükellefi tarafından ne ölçüde karşılanacağı — yer değiştirme ve sıklık sorunu — bir dizi farklı faktörü içerecektir. Bunların çoğu, söz konusu verginin ilçe, şehir veya okul bölgesi gibi tek bir küçük yargı mercii tarafından mı yoksa tüm yargı mercileri tarafından mı alınıp alınmadığına bağlıdır. Vergi tüm yetki alanları tarafından konuluyorsa, kısa vadede sermaye sahipleri tarafından karşılanması muhtemeldir. Ancak, eğer vergi tasarrufları düşürürse, uzun vadede daha yüksek fiyatlara veya daha düşük ücretlere neden olabilir (sermaye sahiplerini zorlamak yerine). Vergilendirmeye bakın .
Tüm yetki alanları tarafından uygulanan bir verginin analizi daha karmaşıktır ve çoğu politika amacı için daha uygundur. Binaların inşası, yatırımcıların kendilerine sermaye sağlama istekliliğine bağlıdır ve vergiler bu istekliliği etkiler. Emlak vergisi, iş yapmanın maliyeti olarak değerlendirilecektir. Genellikle tüketicilerden daha yüksek fiyatlarla (veya tedarikçilere ödenen daha düşük fiyatlarla veya işçilere ödenen daha düşük ücretlerle) geri alınmalıdır. Vergiyi müşterilere aktarmayı başaramayan firmalar, yatırılan sermayeden daha düşük bir getiri oranına sahip olacaklardır. Oranların daha düşük olduğu yerlerde bulunan diğerleriyle rekabet halinde olan şirketler vergiyi tamamen tüketicilere aktaramayabilir. Vergi yükünü üstlenme olasılığı en yüksek olan adaylar, yerel arazi sahipleri, vergiye yanıt olarak hareket edemeyen (veya hareket etmeyen) işgücü ve özellikle yerel tüketicilerdir.Üretim ve fiyatlar vergi oranlarındaki değişikliklere uyum sağladıkça, vergiler tüketicilere kaydırılma eğilimindedir. Binalar üzerindeki emlak vergisindeki bir değişikliğin tüketiciler tarafından ödenen fiyatlara yansıtılması için geçen süre, birkaç aydan birkaç yıla kadar değişir. Düzenlenmiş kamu hizmetleri için, vergideki bir değişikliğin kaydırılması genellikle daha kesin olacaktır, ancak biraz zaman gerektirir çünkü yeni oranların resmi bir kurum tarafından onaylanması gerekecektir.ancak biraz zaman gerektirir çünkü yeni oranların resmi bir kurum tarafından onaylanması gerekecek.ancak biraz zaman gerektirir çünkü yeni oranların resmi bir kurum tarafından onaylanması gerekecek.
Ev sahipleri, konutlarındaki vergileri değiştiremezler. Arazi için ödenen fiyat elbette mülk satın alındığında yürürlükte olan vergiyi ayarlamak için kullanılacaktır (genellikle vergi daha düşük olsaydı, arazi için ödenen fiyat daha yüksek olurdu) ). Bir evdeki vergi, diğer tüketim kalemlerinden alınan vergiye çok benziyor, ancak Amerika Birleşik Devletleri'nde diğer tüketim mallarının çoğundan alınan vergilerden daha yüksek olma eğiliminde. Emlak vergisinin brüt gelirden düşülmesi, bireysel gelir vergilerinde ödenen miktarı düşürerek ev sahibinin net yükünü azaltmaya yardımcı olur.
Farklı gelir düzeylerindeki kişiler tarafından ödenen emlak vergisinin nispi miktarları tam olarak belirlenemez. Arazi fiyatında kapitalize edilmiş arazi vergisinin temsil ettiği unsuru yeterince hesaba katmanın neredeyse hiçbir yolu yoktur. Sermayeden elde edilen tüm gelirler için bir vergi olarak görülen, iyileştirmeler üzerindeki emlak vergisi neredeyse kesinlikle ilericidir (yüksek gelirli hanelere nispeten daha büyük bir yük bindirmektedir). Ancak tek bir yargı yetkisi tarafından alınan verginin yüküne odaklanılırsa, verginin oluşma sıklığı yerel tüketicilere (ve belki de yerel işçiler ve toprak sahiplerine) düşerek emlak vergisini gerileyecektir. Emlak vergisinin yerel işletmelere düşen kısmı, muhtemelen telefon, elektrik ve diğer hizmet hizmetleri de dahil olmak üzere satın aldıklarına göre tüketicilere kaydırılır. Dolayısıyla genel olarak“Tek yargı yetkisi” emlak vergileri, kabaca gelirle orantılı veya biraz gerileyen olarak görülebilir. Bununla birlikte, emlak vergilerinin düşük gelirli gruplar için okullar ve diğer hizmetler için ne kadar ödediği düşünüldüğünde, yüksek gelir gruplarından düşük gelir gruplarına toplam yeniden dağıtım etkisinin önemli olduğu iddia edilebilir. Emlak vergisinin işletmelere düşen kısmı, muhtemelen, telefon, elektrik ve diğer kamu hizmetleri de dahil olmak üzere satın aldıklarına göre tüketicilere kaydırılmaktadır.Emlak vergisinin işletmelere düşen kısmı, muhtemelen, telefon, elektrik ve diğer kamu hizmetleri de dahil olmak üzere satın aldıklarına göre tüketicilere kaydırılmaktadır.Emlak vergisinin işletmelere düşen kısmı, muhtemelen, telefon, elektrik ve diğer kamu hizmetleri de dahil olmak üzere satın aldıklarına göre tüketicilere kaydırılmaktadır.
Mülk sahipleri üzerindeki eşitsiz değerlendirmeler nedeniyle emlak vergilerinde yaygın bir “yatay eşitsizlik” vardır. Vergi, bazı iş türlerine (örneğin, demiryolları ve diğer kamu hizmetleri) ve bazı tüketim türlerine (örneğin, konut) diğerlerine göre daha fazla düşmektedir. Amerika Birleşik Devletleri'nde, bir işletme olarak çiftçilik üzerindeki emlak vergileri, genellikle, mülkün değerine göre düşük olma eğilimindedir, ancak aynı zamanda bir çiftliğin ürettiği gelire göre yüksek olabilir. Emlak vergilendirmesinin çok uzun bir tarihi olduğu için, birçok unsuru ekonomide kendi kendilerine çalıştı, bazı kısımları kapitalize edildi ve diğerleri çeşitli şekillerde uyarlandı ve eşitsizlikler bir ölçüde azaltıldı.
Emlak vergisi, çeşitli muafiyetler nedeniyle giderek daha fazla zayıfladı. Örneğin Amerika Birleşik Devletleri'nde muafiyetler, ortalama bir yerleşim yerindeki arazi alanının yaklaşık üçte biri için geçerlidir. Bir emlak vergisinden muaf tutulan arazilerin çoğu sokaklardan, okullardan, parklardan ve yerel yönetimin diğer mülklerinden oluşur; bu, emlak vergisinin sadece bir devlet hesabından diğerine aktarılacağı anlamına gelir. Bazı bölgelerde, vergiden muaf eyalet veya federal hükümet gayrimenkulleri önemlidir, ancak bu organlar bazen yerel vergiler yerine ödeme yaparlar. Din, eğitim, hayır işleri ve diğer bazı amaçlarla sahip olunan ve kullanılan mülkler genellikle muaftır ve bazı ülkelerde belirli bir asgari değerin altında bir değere sahip arazi muaftır.
Yeni işyerlerini çekmek veya düşük gelirli konutları teşvik etmek için bazı muafiyetler uygulanıyor. Bazı mahalleler, bir “çiftliğin” değerinin bir kısmı için, belki de ev sahibi-sakinlerinin gelirine dayalı bir sınırlama ile muafiyetler vermektedir. Birçoğu yaşlılara, engelli bireylere veya silahlı kuvvetlerdeki gazilere bazı muafiyetlere izin vermektedir. Bazı makamlar ayrıca konut emlak vergileri için gelir vergisi kredilerine izin verir.
Ekonomik etkiler
Emlak vergilendirmesi Amerika Birleşik Devletleri'ndeki yerel yönetimi finanse eder - tam olarak değil, ancak yerel yönetimin mali bağımsızlığını anlamlı kılmak için yeterlidir. Bu, yurttaşların aldıkları kamu hizmetleri üzerinde seçim yapmalarına olanak sağladığı için bir fayda olarak değerlendirilebilecek olan hükümetin ademi merkeziyetçiliğine izin verir.
Emlak vergisinin önemli gelir dışı etkileri olabilir. Özellikle efektif vergi oranları yüksek olduğunda, emlak vergisi bireylerin ve işletmelerin vergilerini düşürme çabalarında işlerini farklı şekilde yürütmelerine neden olabilir. Binalar üzerinde yüksek vergi oranlarına sahip bir topluluk, telafi edici avantajlar sunamadığı sürece, sermaye için ulusal (ve uluslararası) rekabette dezavantajlı konumda olacaktır. Bir bütün olarak ekonomi için sermaye arzı, tasarruftan gelir. Emlak vergisinin sermaye arzı üzerindeki etkisi belirsizdir, ancak büyük sermaye yatırımları gerektiren fabrikaların veya çeşitli üretim ve üretim tesislerinin, işletmelere eşit derecede yüksek faydalarla eşleşmeyen yüksek vergilerin olduğu belediyelerde yer alması muhtemeldir.
Arazi dışındaki binalar ve mülkler üzerindeki vergi, eski mülkün bulunduğu yerlerde kaynak tahsisini bozar. Yeni, yüksek kaliteli binalar, gecekondular da dahil olmak üzere eski binalara göre alan birimi başına daha fazla vergilendiriliyor. Bu, iki tür mülkün ve onların sakinlerinin polis, yangından korunma vb. Açısından yerel yönetime yüklediği maliyetleri yansıtmamaktadır. Bu nedenle, kullanıcının yerel yönetim hizmetleri için ödemesi, mülke atfedilebilen kamu harcamaları değişmemiş veya hatta artmış olsa bile, işgal ettiği bina kötüleştikçe görece olarak azalacaktır. Benzer şekilde, daha düşük kaliteli konutlardan daha kaliteli konutlara geçiş yapan sakinler, devletin masrafları için daha fazla ödeme yapmak zorundadır, ancak buna karşılık olarak devlet hizmetlerinden daha fazlasını alamayabilirler.
Bazı emlak vergisi uygulamaları, toplulukların uzun vadeli refahına aykırıdır. Eski binaları acilen değiştirmeye ihtiyaç duyan şehirler, finansmanlarının çoğunu paradoksal bir şekilde, sahiplerini bozulan yapıları elinde tutmaya teşvik eden ve yenilerinin sahiplerini cezalandıran bir vergiye dayandırabilir. Yapılardaki (arazi değil) emlak vergisi oranlarındaki her artış, sermaye fonlarının yeni binalara yatırılması isteğini azaltır, yeni inşaatlarla kalitenin yükseltilmesine karşı bir teşvik yaratır ve bakımı caydırır.
Yerliler arasında efektif vergi oranlarındaki farklılıklar, nispeten düşük vergi oranlarına sahip adalar yaratma etkisine sahip olabilir. Bazı topluluklar, hükümet yükümlülükleriyle ilgili olarak ortalamanın üzerinde vergi tabanına sahip olabilir ve daha düşük vergi oranlarıyla idare edebilir. Sermaye çekiyorlar. Bazı topluluklar, belki de imar yoluyla, çok sayıda çocuğu getiren ve daha fazla okul gerektiren yüksek yoğunluklu konutlar gibi yüksek devlet harcamalarıyla ilişkili mülk türlerini hariç tutmaktadır. Başka yerlerdeki vergi oranları daha yüksek olmalıdır. Bu tür yerleşim bölgelerinin varlığı, komşu yerleşim yerlerinin mali dengesizliğine katkıda bulunur ve eski alanların karşılaştığı zorlukları daha da kötüleştirebilir.
Kentsel bir bölgenin sınırlarında daha düşük vergi oranları tipik olarak banliyöleşmeyi teşvik eder. Merkeze yakın mülkler genellikle yüksek vergi oranlarına tabi olabilir ve bu da merkezi şehirdeki ticari mülklerin sorunlarını ağırlaştırır. Yapılara uygulanan yüksek vergiler, metropol alanların dikey büyümesine karşı yatay büyümeyi de destekleyerek çevredeki arazi üzerinde daha büyük bir etki yaratır.
Büyük Britanya'da olduğu gibi, emlak vergisinin değerlemesi gelire dayandığında, atıl durumda tutulan veya en iyi kullanımının çok altında tutulan arazi çok az gelir getirecektir. Bu gibi durumlarda, verimli kullanım için vergi teşviki önemli ölçüde eksiktir.
Kerestenin kesildiği ve minerallerin çıkarıldığı oranlar, emlak vergisinden önemli ölçüde etkilenebilir. Doğal kaynakların ekonomik olmayan ve vaktinden önce tükenmesini önlemek için birçok eyalet, maden kaynaklarının emlak vergisinden kaynakların üretimi veya çıkarılması için “kıdem vergilerine” geçmiştir.
Site değeri vergilendirmesi
Bir arazi vergisinin ana gelir kaynağı olarak kullanılması sıklıkla önerilmiştir. 18. yüzyılda Fransa'da Fizyokratlar tarafından tercih edildi. Muhtemelen en iyi bilinen üs, 19. yüzyıl Amerikalı Henry George'du. Onun İlerleme ve Yoksulluk(1879), İngiliz iktisatçıları David Ricardo ve John Stuart Mill'in geleneğindeki ekonomik analizden yararlanarak, toprak üzerinden tek bir vergi ve diğer vergilerin kaldırılmasını (daha sonra diğer mülklere ağırlıklı olarak alınır) ikna edici bir şekilde tartıştı. Arazinin daha ağır vergilendirilmesi - site değeri vergilendirmesi - için bir argüman, toprağın kullanımı için ödenenlerin çoğunun sosyal olarak yaratılan talebi yansıtması ve toprağı var etmek için bir ödeme olmamasıdır. Bu yolla topluluk, arazi vergileri yoluyla, sokaklardan, okullardan ve diğer tesislerden kaynaklananlar dahil olmak üzere yarattığı değerin bir kısmını geri kazanabilir. Bu, yerel yönetimi finanse etmenin daha adil bir yolu olacaktır. Diğer bir argüman ise, arazi vergisinden elde edilen gelirin, yeni inşaatı caydırıcı olan binalar üzerindeki vergilerin düşürülmesine izin vereceğidir.Üçüncü bir argüman, daha yüksek arazi vergilerinin, arazinin daha verimli kullanılmasını sağlayacağıdır.
Arazi vergilerinin artırılması ve dolayısıyla arazi fiyatlarının düşürülmesi lehine söylenecek çok şey var. Elbette ekonomik olarak, en iyi istihdamı teşvik etmek için yüksek verimli topraklar için "yüksek" bir fiyat gereklidir. Örneğin, mantıklı hiçbir kimse Manhattan'daki gayrimenkulün emrettiği yüksek fiyatları oraya buğday ekebilmek için ödemezdi. Arazinin kullanıcısı, değerinin miktarını en iyi şekilde ödemelidir, ancak hiçbir üretim maliyetiyle karşı karşıya kalmayan mal sahibinin ödenen her şeyi alması gerekmez. Bu nedenle, bazıları hükümetin makul bir şekilde kullanıcı tarafından ödenen toplamın çoğunu alabileceğine inanıyor.
Daha ağır bir arazi vergisi mülkiyet koşullarını değiştirecektir. Kullanıcılardan toplanan toplam miktar değişmeyecek, ancak özel arazi sahipleri daha az ellerinde kalacak, kamu hazinesi daha fazla alacak. Fiyat sistemi yine de arazi kullanımını tahsis edecektir. İyileştirmeler üzerindeki vergiler daha sonra büyük ölçüde azaltılabilir. Bozulan binalar için vergi indirimi çok az olacaktır, ancak yüksek kaliteli binalar için net yatırım getirisine göre azalma büyük olabilir. Daha fazla bina, yeni ve daha iyi olanlar tedarik edilecek. Mevcut binaların modernizasyonu ve bakımı daha karlı hale gelecektir.
Uzun vadede, arazi sahipleri arazi değerlerinde daha az artış elde edecek ve halk daha fazlasını elde edecektir. Sosyal olarak yaratılan değerler, özel kullanımlardan ziyade devletin kullanımına kanalize edilecektir. Vergiler, devlet hizmetlerinin maliyetiyle daha yakından ilişkilendirilebilir.
Yer değeri vergilendirmesinin muhalifleri, arazi değerindeki kazanılmamış artışın kapitalize edildiğine işaret etmekte ve sahiplerinin iyi niyetle ödediği mevcut arazi değerlerine ağır bir vergi uygulanmasının adilliğini sorgulamaktadır. Değerlendiricilerin arazide çok daha ağır oranları desteklemek için yeterince adil değerlendirmeler yapma yeteneklerinden şüphe ediyorlar. Binalar hariç tek başına arazinin yeterli bir vergi tabanı oluşturup oluşturmayacağından da şüphe duyuyorlar.
